Prinz von Preussen Grundbesitz AG
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Sachwertverfahren

Es gibt drei Standardverfahren bei der Wertermittlung von Immobilien: Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Beim Sachwertverfahren wird ein Substanzwert mithilfe eines objektbezogenen Baukostenansatzes errechnet. Das Sachwertverfahren eignet sich besonders zur Bewertung von hochwertigen Ein- und Zweifamilienhäusern – also hauptsächlich Immobilien zur Eigennutzung.

Der Bodenwert des unbebauten Grundstücks und die Herstellungskosten der baulichen Anlagen (zum einen das Haus und zum zweiten die Außenanlage) werden separat ermittelt – die Summe beider ergibt den Sachwert, der über den Sachwertfaktor angepasst an die tatsächliche Marktsituation wiederum den Verkehrswert darstellt.

Im Vergleich der drei Verfahren zur Immobilienbewertung gilt das Sachwertverfahren als besonders komplex. Für die Ermittlung des angemessenen Verkaufspreises eines Hauses oder einer Wohnung ist es nur mit Einschränkungen geeignet.

Der Bodenrichtwert wird anhand der Verkaufspreise in der jeweiligen Lage ermittelt. Für die Ermittlung der Herstellungskosten des Hauses gibt es die Sachwertrichtlinie, die zwei Faktoren hat:

  • die Art, wie das Haus ausgebaut wurde (z.B. mit oder ohne Keller, mit oder ohne ausgebautem Dachgeschoss)
  • die Qualität der Bauteile wie Außenwände, Dach, Fenster, Türen, Treppen, Sanitäranlagen, Fußböden, Heizung etc.

Aus beiden Positionen errechnet der Gutachter nach einem komplexen Modell die sogenannten Regelherstellungskosten der Immobilie pro Flächeneinheit.