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Einkommensteuergesetz (§ 7h EstG)

Eine denkmalgeschützte Immobilie kann erhebliche Steuervorteile für ihren Eigentümer bringen. Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie sowie die Sanierung des Objekts können steuerlich nach § 7h EstG (Einkommensteuergesetz) steuermindernd geltend gemacht werden.

Das Einkommensteuergesetz sieht verschiedene Abschreibungsarten für denkmalgeschützte Immobilien vor. Die Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien kann aufgrund der Sonder-AfA erhebliche Steuervorteile für ihren Eigentümer bringen.

Beim Kauf einer Denkmalschutz-Immobilie sowie der Sanierung des Objekts kommt steuerlich § 7h i EstG in Betracht. Der Paragraph definiert die erhöhte Absetzung bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen und findet auch Anwendung bei der Investition und der Sanierung von Denkmalschutz-Immobilien.

Der Bauträger schließt dann einen Sanierungsvertrag mit der Stadt ab. Der Vorteil dieses Vorgehens für den Kunden ist, dass die Höhe der anerkannten Sanierungskosten schon am Anfang der Sanierung feststeht. Das vereinfacht die Abwicklung und reduziert die Auflagen, die in § 7h EstG verankert sind.

Zwei verschiedene Arten von Gebäuden werden über § 7i EstG geregelt. Das sind zum einen Gebäude, die nach dem jeweiligen Landesrecht ein Baudenkmal sind. Und zum anderen sind es Gebäude, denen zwar der Rang oder das Alter eines Baudenkmals fehlt, die jedoch zu Gesamtanlage gehören, die als denkmalgeschütztes Ensemble geschützt sind.

Zu Beginn der Sanierung erstellt das Denkmalamt eine vorläufige Bescheinigung über die Höhe des Sanierungskostenanteils und damit über die Höhe der steuerlich relevanten Abschreibung. Erst nach der Sanierung erhält der Eigentümer eine finale Bescheinigung.  Damit verbunden sind hohe Steuervorteile für Kapitalanleger wie auch für Eigennutzer.

  • Kapitalanleger, die ihr Baudenkmal vermieten, können die Kosten der Sanierung und Modernisierung der Denkmalimmobilie über 12 Jahre abschreiben. In den ersten acht Jahren beträgt die Denkmalabschreibung jeweils 9% des Sanierungsanteils, in den darauffolgenden vier Jahren nochmals jeweils 7%.
  • Selbstnutzer können die Sanierungskosten einer eigengenutzten Immobilie über 10 Jahre mit Steuervorteilen zu je 9% steuerlich geltend zu machen.

Damit möchte der Staat die Sanierung von denkmalgeschützten Häusern unterstützen und den Erhalt der besonderen Altbau-Wohnungen und -Häuser fördern. Daher ist aufgrund der Sonder-AfA die Investition in denkmalgeschützten Altbau sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer sehr attraktiv.

Bei Gebäuden im Sinne des Denkmalschutzes kommt für Anleger noch eine weitere Abschreibungs-Option hinzu, nämlich die lineare AfA (Abschreibung für Abnutzung) nach § 7h i EstG. Bei § 7h i EstG kann der Investor die vor der Sanierung vorhandene Altbausubstanz mit 2% der Anschaffungskosten über 50 Jahre abschreiben, wenn das Gebäude nach dem 31. Dezember 1924 fertig gestellt wurde, bzw. jährlich 2,5% über 40 Jahre für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertig gestellt wurden.

Jedoch ist zu beachten, dass die Anerkennung des Objekts als Baudenkmal sowie eine Bescheinigung der örtlichen Kommune über die Genehmigung der geplanten Sanierungsmaßnahmen vor Baubeginn die Voraussetzung für die Anwendung von § 7h EstG sind. Eine weitere Regelung ist, dass Steuervergünstigungen nach § 7h EstG nur dann in Anspruch genommen werden können, wenn die notwendigen Sanierungskosten nicht durch sonstige öffentliche Zuschüsse aus den so genannten Sanierungs- und Entwicklungsförderungsmitteln abgedeckt werden.