Prinz von Preussen Grundbesitz AG
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Auflassung und Auflassungsvormerkung

Bei der Auflassungsvormerkung geht es um die Sicherung des Übergangs eines Grundstücks bzw. einer Immobilie für den Erwerber. Dieser Prozess wird vom Notar vollzogen und ist ein essenzieller Vorgang, in dem der Notar sicherstellt, dass der Erwerber das gekaufte Grundstück erhält.

Notare sichern den ordnungsgemäßen Verkauf von Immobilien

  • Eine Auflassungsvormerkung sichert die Rechte des Immobilienerwerbers
  • Der Notar sichert mit der Voreintragung in das Grundbuch die Rechte des Käufers
  • Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass die zu verkaufende Immobilie mehrfach verkauft wird

Voraussetzung für eine Auflassung ist ein schuldrechtlicher Vertrag mit der Einigung des Käufers und des Verkäufers über den Übergang einer Immobilie. Die Auflassung ist die Einigungserklärung zwischen beiden Parteien. Sie muss gleichzeitig von beiden Parteien vor dem Notar erklärt oder vor dem Grundbuchamt abgegeben werden. Gegenstand der Einigungserklärung sind zwei Rechtsgeschäfte: zum einen ein schuldrechtliches Geschäft (Kaufvertrag) und zum zweiten das dingliche Geschäft. Das dingliche Geschäft ist die Verpflichtung, dass die jeweiligen Ansprüche, die sich aus dem Kaufvertrag ergeben, auch erfüllt werden müssen. Das betrifft die Übertragung und die mit der Übertragung entstehenden Rechte und Verpflichtungen.

Die Auflassungsvormerkung dient der Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs, dem Eigentumswechsel. Mit der Vormerkung wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt. Somit kann der Verkäufer keine Änderungen mehr im Grundbuch vornehmen wie z.B. weitere Lasten eintragen lassen. Die Vormerkung schützt den Käufer auch vor der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den bisherigen Eigentümer, einem Zwangsversteigerungsverfahrens oder einem Verkauf der Immobilie an einen anderen oder mehrere Verkäufer.

Damit dient die Auflassungsvormerkung vor allem dem Schutz der Käuferinteressen, bevor der vorgemerkte Eigentümer auch dinglich die Verfügung über das erworbene Objekt erhält. Eingetragen wird die Vormerkung in die Abteilung II des Grundbuchs. Die Eintragung der Vormerkung für die Auflassung in das Grundbuch erfolgt immer freiwillig und ist rechtlich nach BGB nicht zwingend vorgeschrieben. Mit Eintragung des neuen Besitzers von Grundstück und Immobilie als Eigentümer in das Grundbuch, der sogenannten Auflassung, erlischt die Auflassungsvormerkung automatisch.

Notarielle Kaufverträge, bei denen nicht unmittelbar bei Vertragsabschluss die Bezahlung und der Grundbucheintrag des neuen Eigentümers erfolgt, werden allerdings heute fast nie ohne Auflassungsvormerkung aufgesetzt. In der Regel wird ein mit dem Aufsetzen des Vertrages beauftragter Notar dem Käufer zum Eintrag der Vormerkung raten.

Der Begriff „Auflassung“ ist dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) entnommen. Er unterliegt dem Liegenschaftsrecht und ist gleichbedeutend mit dem Grundbucheintrag als dinglicher Eigentümer. Bei einer Auflassungsvormerkung wird der Käufer zum Grundstücks- und Immobilieneigentümer in Wartestellung, ein dingliches Recht bedeutet dieser Grundbucheintrag noch nicht, das erfolgt erst mit der Auflassung.