Spekulationsfrist
Die Spekulationsfrist umfasst den Zeitraum, in dem der Zugewinn durch den Verkauf einer Immobilie im Vergleich zu ihrem Kaufpreis versteuert werden muss. Bei Immobilienverkäufen beträgt die Spekulationsfrist 10 Jahre.
Das private Veräußerungsgeschäft muss in der Steuererklärung angegeben werden. Die Spekulationssteuer wird erhoben, wenn ein privates Grundstück innerhalb einer entsprechenden Frist nach dem Kauf wieder veräußert wird – unabhängig vom Grund (auch bei drohender Zwangsversteigerung). So wird diese Steuer fällig, wenn eine Immobilie vor der Frist von 10 Jahren verkauft wird.
Die Spekulationsfrist verkürzt sich jedoch, wenn sie vom Verkäufer im Jahr der Veräußerung und in den 2 Jahren davor selber genutzt wurde. Die Spekulationsfrist bezieht sich auf das Datum im Kaufvertrag. Hat der Verkäufer die Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft unentgeltlich erworben, gilt die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt des Kaufs des Rechtsvorgängers. Es wird dabei der Gewinn, welcher durch den An- und Verkauf entsteht, nach dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert.
Bei der Ermittlung des Gewinns eines Immobilienverkaufs muss beachtet werden, dass bestimmte Faktoren die Höhe des Gewinns beeinflussen:
- Renovierungsarbeiten im Zuge des Verkaufs
- Werbekosten für den Verkauf
- Grunderwerbsteuer oder ein kostenpflichtiger Grundbucheintrag
- Gebühren für einen Makler
- anteilige private Nutzung eines Hauses (dann wird die Steuer anteilig berechnet)
Die Spekulationsfrist beträgt derzeit 10 Jahre. Dies bedeutet, dass ein realisierter Immobiliengewinn nach Ablauf dieser Frist absolut steuerfrei ist. Das ist für Investoren sehr interessant, insbesondere für Kapitalanleger in Denkmalimmobilien. Denn nach 12-jähriger Sonder-AfA, die etwa ein Drittel der Sanierungskosten über Steuerrückzahlungen dem Investor zurückgeben, profitiert der Kapitalanleger zusätzlich, weil er im Anschluss die Immobilie mit Gewinn verkaufen kann, ohne den Zugewinn zu versteuern.