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Abschreibung Immobilien

Als Käufer einer Immobilie als Kapitalanlage profitiert man nicht nur von Mieteinnahmen, sondern auch von Steuervergünstigungen in Form der so genannten AfA (Absetzung für Abnutzung). Für Neu- und Altbauten sowie Denkmalimmobilien gelten unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten. Die AfA kann die Rendite einer Kapitalanlage-Immobilie steigern. Trotzdem sollte eine Immobilie nicht ausschließlich unter dem Aspekt der Steuerersparnis erworben werden. Denn nur wenn Mieteinnahmen langfristig gesichert sind, wird die Investition ein Erfolg.

AfA – Das Wichtigste in Kürze

  • Wer seine Immobilie vermietet oder Eigentümer einer Denkmalimmobilie ist, kann die Sanierungskosten seiner Denkmalimmobilie in Form der AfA von der Steuer absetzen.
  • AfA ist eine Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“.
  • Grundstücke können nicht abgeschrieben werden.

Die Finanzbehörden gehen davon aus, dass ein Gebäude jährlich ein bisschen an Wert verliert und am Ende der Nutzungsdauer wertlos ist. Der Immobilienerwerber kann deshalb die Anschaffungs- und Herstellungskosten im Laufe der Jahre von der Steuer absetzen, sofern die Immobilie vermietet ist.

Die Immobilien-AfA gilt für Neu- und Altbauten und ist, von wenigen Details abgesehen, einheitlich geregelt: Immobilien, egal ob alt oder neu, werden linear abgeschrieben. Das bedeutet, dass der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Zeitraum gleich bleibt. Ausnahme: Für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien gelten andere Regelungen: Die Abschreibungsmöglichkeiten sind höher und gelten auch für Eigennutzer.

Durch die hohe Abschreibung der Denkmalimmobilie erhält der Investor ca. 30 bis 35% des Kaufpreises der Immobilie durch das Finanzamt im Laufe der Abschreibungsdauer von 10 bzw. 12 Jahren zurückerstattet. Diese eingesparte Einkommensteuer erhöht die Rendite einer denkmalgeschützten Immobilie.

Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, gewährt der Gesetzgeber Steuervorteile. Die Sanierungs- und Modernisierungskosten für solche Häuser können Investoren 8 Jahre lang mit jährlich 9 und weitere 4 Jahre lang mit 7 % steuerlich geltend machen. Insgesamt beläuft sich die Förderung auf über 12 Jahre.

Neben der Sonder-AfA auf die Sanierungskosten können zusätzlich die Anschaffungskosten vor der Sanierung abgeschrieben werden. Diese lineare Abschreibung umfasst zusätzlich 2 % von 2 (für Häuser, die ab 1925 errichtet wurden) bzw. 2,5 % (für Häuser, die vor 1925 gebaut wurden).

Eine Ausnahme gibt es bei denkmalgeschützten Immobilien: auch Selbstnutzer von Denkmalimmobilien können Steuern sparen. Sie können zehn Jahre lang jeweils 9% der Sanierungskosten abschreiben. Eine lineare AfA für die Altbau-Substanz können Selbstnutzer aber nicht in Anspruch nehmen. Durch die hohe Abschreibung haben Selbstnutzer die Möglichkeit, z.B. eine größere Denkmalimmobilie zu erwerben als bei einer herkömmlichen Neubau- oder Bestandsimmobilie, da die hohen steuerlichen Rückerstattungen aufgrund der Abschreibung die finanzielle Belastung effektiv senken.

Durch den Eintrag in die Denkmalliste entsteht der Anspruch auf die steuerliche Geltendmachung der Abschreibung der Sanierungskosten gem. §7h, i oder 10f Einkommensteuergesetz (EkStG). Eine weitere wichtige Voraussetzung für die Nutzung der Abschreibung bei Denkmalimmobilien ist, dass mit den Sanierungsmaßnahmen erst nach dem Erwerb begonnen wurde.