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Denkmalimmobilie kaufen: Auf eigene Faust oder vom Bauträger?

Für so manch Interessenten liegt der Reiz beim Denkmalimmobilienkauf darin, ein altes Haus günstig zu erwerben und in liebevoller Eigenleistung selbst zu renovieren. Das ist sicherlich ein erfüllendes Hobby, wenn es gut gemacht wird. Allerdings können nur die Materialkosten steuerlich geltend gemacht werden, nicht aber die erbrachte Eigenleistung.

Nachteile des Selbstrenovierens

Der Traum vom selbstrenovierten Eigenheim wird schnell zum Albtraum, wenn der Hobbyhandwerker von den Denkmalschutzauflagen überfordert wird: Er muss Quellen für Baumaterialien auftun, die heute nicht mehr üblich, aber bei denkmalgeschützten Objekten vorgeschrieben sind wie zum Beispiel Stuck, Lehm oder bestimmte Farben. Außerdem muss er sich auch mit der herkömmlichen Verarbeitungsweise auskennen beziehungsweise Handwerker ausfindig machen, die darauf spezialisiert sind. So können sich die Sanierungsmaßnahmen in die Länge ziehen und Kosten explodieren.

Welche Vorteile bringt ein Bauträger?

Die Alternative ist, eine denkmalgeschützte Immobilie von einem Bauträgerunternehmen zu kaufen. Dieser übernimmt – vertraglich gesichert – die Verantwortung für die Einhaltung der gesetzlichen Denkmalvorschriften. Er kennt die möglichen Steuervorteile, weiß, wie man diese nutzt, und gibt sie an den Käufer weiter. Die Bezahlung und Übernahme von Eigentum erfolgt Step-by-Step gesetzlich geregelt nach Fertigstellungsschritten.

Der Zahlungsplan für einen Altbau könnte zum Beispiel wie folgt aussehen:

  • 30 Prozent des Kaufpreises, nachdem die Bestätigung des amtierenden Notars die Fälligkeitsvoraussetzungen betreffend vorliegt.
  • 28 Prozent des Kaufpreises nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten
  • 5,6 Prozent des Kaufpreises für die Herstellung der Dachflächen und -rinnen
  • 2,1 Prozent des Kaufpreises für die Rohinstallationen der Heizungsanlagen
  • 2,1 Prozent des Kaufpreises für die Rohinstallationen der Sanitäranlagen
  • 2,1 Prozent des Kaufpreises für die Rohinstallationen der Elektroanlagen
  • 7,0 Prozent des Kaufpreises für den Fenstereinbau einschließlich Verglasung
  • 4,2 Prozent des Kaufpreises für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
  • 2,1 Prozent des Kaufpreises für den Estrich
  • 2,8 Prozent des Kaufpreises für Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
  • 8,4 Prozent des Kaufpreises nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
  • 2,1 Prozent des Kaufpreises für Fassadenarbeiten
  • 3,5 Prozent des Kaufpreises nach vollständiger Fertigstellung

So verteilt sich der Kaufpreis der Denkmalimmobilie über einen längeren Zeitraum, denn erst, wenn ein Gewerk laut obigem Zeitplan fertiggestellt wurde, muss der Käufer seinen Anteil zahlen.

Fertigstellungsgarantie

Das Bauträgerunternehmen gewährleistet außerdem eine Fertigstellungsgarantie. Dies ist für eine Vermietung von Baudenkmalimmobilien interessant: Wird die festgelegte Bauplanzeit überschritten, übernimmt der Bauträger die ausgefallene Kaltmiete.

Festpreisgarantie

Zu guter Letzt übernimmt das Bauträgerunternehmen auch eine Festpreisgarantie. So kann sich der Käufer auf den festgesetzten Kaufpreis verlassen und wird nicht zum Ende der Bauphase von Zusatzkosten überrascht.